L’amministratore di condominio gestisce l’intero edificio e ne cura la manutenzione per conto di tutti i proprietari. Non si occupa soltanto della gestione ordinaria (come di sottoscrivere i contatti per le utenze dell’energia, ma anche di disporre atti di manutenzione straordinaria di estrema urgenza, giustificati dall’eventualità di arrecare danni a terzi che deve esser sventata.
L’amministratore è tenuto a intervenire prontamente anche se l’assemblea non si è espressa in merito.
Sicurezza dei balconi: quando l’amministratore è responsabile?
In caso di manutenzione di balconi e facciata, se l’amministratore non compie quanto dovuto per mettere in sicurezza i beni oggetto dei lavori, ad esempio perché l’assemblea non delibera o non sono presenti fondi a sufficienza, i condomini sono tenuti a intervenire per evitare che si verifichino danni a terzi.
La legge infatti punisce l’omesso intervento su edifici in rovina il cui stato può costituire un pericolo per le persone. Perciò l’amministratore decide in autonomia nel caso di situazioni straordinarie che rischiano di mettere a repentaglio la sicurezza delle persone, senza in tali casi dovere aspettare il deliberato dell’assemblea.
L’amministratore risponde soltanto del crollo delle parti comuni del condominio, sia in sede civile che penale, in virtù del suo obbligo di vigilanza e di agire in caso di urgenza.
Invece, se il crollo riguarda un bene di proprietà privata, dovrà essere il singolo condomino a rispondere degli eventuali danni causati a terzi, sia in sede civile che penale.
Sul condominio o sui singoli condomini grava quindi una responsabilità civile oltre a, nel caso di una proprietà esclusiva, anche una responsabilità penale.
La responsabilità dei condomini sulla sicurezza dei balconi
Ha fatto luce sulla questione una recente sentenza della sezione prima penale della Corte di cassazione, la n. 31592, pubblicata lo scorso 7 giugno 2022.
Gli imputati si sono difesi attribuendo la responsabilità degli interventi non eseguiti alla mancata formazione di una sufficiente volontà assembleare nel corso degli anni.
Non risultava però che nessuno di questi avesse diffidato l’amministratore del condominio a porre in essere tutte quelle misure precauzionali volte a evitare il rischio di crolli o il decadimento delle strutture con l’aggiunta delle reti di protezione, né essersi mossi autonomamente in tale senso.
Il Tribunale ha configurato quindi il reato colposo omissivo proprio, giacché i proprietari di immobili sono rivestiti di una posizione di garanzia che non è trasferibile ad altre figure. Con l’amministratore di condominio condividono l’obbligo di agire anche su beni non di loro esclusiva proprietà, in caso di inerzia del responsabile.
Se l’amministratore di condominio non svolge le misure a cui è tenuto per preservare le cose comuni, quindi, tale obbligo ricade sui proprietari di beni consci del pericolo che da essi possa derivare, e su di loro ricade la responsabilità. Il mancato svolgimento dei lavoro necessario, sia che riguardano parti di proprietà esclusiva che di proprietà condivisa, riconducibili agli imputati connatura una condotta colposa degli stessi, che hanno evitato di correggere le situazioni di degrado dei balconi che minacciavano di aggravarsi e di provocare danno.
La responsabilità sulla sicurezza dei balconi – Le conclusioni della Cassazione
• in presenza di omissione di lavori in costruzioni che minacciano danno agli edifici condominiali, nel caso di mancata formazione della volontà assembleare e di mancato stanziamento di fondi necessari per correggere il degrado che dà luogo al pericolo, non si concretizza la responsabilità per il reato di cui all’art.677 cod. pen. a carico dell’amministratore del condominio per non aver eseguito interventi nelle sue disponibilità, ricadendo su ogni singolo proprietario l’obbligo giuridico di correggere la situazione pericolosa, indipendentemente dall’attribuibilità al medesimo dell’origine della stessa (Sez. 1, n. 50366 del 07/10/2019, Assabese, Rv. 278081).
• Non ha influenza il fatto che i condomini avessero segnalato la situazione della facciata condominiale all’amministratore e avessero sempre partecipato alle assemblee condominiali. Quindi non può scaricarsi sull’amministratore la responsabilità penale della condotta, tantomeno in via esclusiva;
• Quindi è sufficiente la colpa e non occorre che la condotta omissiva sia motivata da una espressa volontà di non compiere i dovuti adempimenti, bastando al contrario un atteggiamento negativo dovuto a colpa.